Ganhando dinheiro com leilão de imóveis
As principais causas são:
1) Comprometimento excessivo da renda familiar – A maior parte dos bancos permite comprometer até 30% da renda BRUTA da família para a prestação mensal do financiamento. O certo, em minha opinião, seria considerar apenas a renda líquida. Quem é assalariado, provavelmente deixará entre 20 a 30% do seu salário bruto para o governo. Se ganhar R$ 1.000,00, terá uma renda líquida de R$ 800,00.
Se pagar uma prestação de R$ 300,00 (30% da renda bruta) sobre esse salário líquido, estará comprometendo na realidade R$ 37,50% da sua renda durante décadas! Para piorar a situação, os bancos permitem juntar varios rendimentos da família (irmãos, parentes que nem moram junto) para compor a renda familiar.
2) Saldo devedor acima do valor de mercado do imóvel – Se o financiamento não tiver uma cláusula específica sobre a liquidação do saldo devedor no final do prazo contratado, o banco poderá prorrogar o número de meses do contrato até que o saldo seja liquidado.
Isto costuma(va) acontecer nos financiamentos vinculados ao aumento salarial do mutuário. Se ele tiver aumentos inferiores à inflação (como na época do Plano Collor), haverá uma defasagem entre o valor pago e o saldo devedor. Com isto, a cada prestação paga, haverá amortização negativa e o saldo devedor aumentará a cada mês!
A coisa é tão grave que a Caixa Econômica Federal quase quebrou na década de 90, por causa dos milhões de contratos que davam prejuízo. Na época foi criada a EMGEA, Empresa Gestora de Ativos (www.engea.gov.br), uma autarquia/estatal que ficou com os ativos “podres” da carteira imobiliária do banco. Era um valor absurdamente alto, coisa de 10 a 20 BILHÕES que, como mágica, sumiram do balanço da Caixa…
No caso 1, geralmente o mutuário perde o imóvel (e tudo que pagou) e ele vai a leilão após alguns meses. Se o valor estiver bem abaixo do mercado, pode ser interessante arrematar o imóvel. A vantagem é que normalmente a Caixa Econômica Federal financia até 100% do saldo devedor nestes casos. É claro que antes de pensar em oferecer um lance, tem que conversar com o antigo mutuário e ver se ele aceitar sair do imóvel numa boa. Se a resposta for negativa, talvez não compense, pois você terá que entrar também com uma ação de despejo, e o antigo morador pode detonar a casa antes de sair…
Os editais com os imóveis à venda podem ser encontrados nas agências da Caixa e no site da empresa. De vez em quando, aparecem bons negócios para quem tem paciência. Lembrando que isto funciona apenas para quem não possui imóvel próprio na mesma cidade, pois se já tiver um contrato, o banco poderá recusar o financiamento.
Os bancos particulares também costumar oferecer vários imóveis arrematados em leilão. O caderno de imóveis do jornal “O Estado de SP” é um bom local para achar este tipo de negócio.
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